צריך לבוא פה פוסט מקיף על שינויים בהרגלי הדיור והדרישה הגוברת למגורים אורבניים בעלי רמות צפיפות גבוהות ועירוב שימושים. דרישה שלא ניתנת לסיפוק תחת חוקי התכנון הנוכחיים בישראל ואשר גורמת למצוקה אמיתית בקרב אלו המחפשים לגור באזורים עירוניים (ולא באזורים פרבריים בהם אופציית התחבורה היחידה ההגיונית היא רכב פרטי ולא ניתן להגיע לשום מקום בשום מצב ברגל). כריסטופר ליינברגר כתב על זה ספר מצויין באנגלית
מתברר שהולך ונעשה יקר יותר ויותר לגור באזור העירוני של תל-אביב וגם קרוב אליו. למרות חוכמתם האדירה של אוסף מתכנני ישראל שקבעו מיני תקנים משונים ומופרכים לבנייה בישראל, יש לא מעט אנשים משוגעים שמעדיפים בהרבה לגור במקומות היכן שהתקנים האלה אינם תופסים, משום שהם נבנו לפני החלתם. משרד הפנים קבע למשל תקן חנייה שמחייב להצמיד חנייה בתחום המגרש (לפחות חנייה אחת) לכל דירה חדשה שנבנית בישראל. לכאורה, עשוי להישמע הגיוני. בפועל, גם מי שלא רוצה לשאת בעלות החזקת רכב לא יכול למצוא דירות בלי חנייה במגרש. העלות של אותה חנייה נכנסת למחיר הדירה. במקום לתת ליזמים לבנות מגוון דירות בעלי רמות מפרטים שונות משרד הפנים מחייב את כולם להצמיד חניות. הדבר דומה לכך שהיו מכריחים את כל המאפיות לעשות רק לחם עם זיתים. במקרה כזה גם אם מישהו היה רוצה לקנות לחם זול יותר (בלי זיתים) הוא לא היה יכול. על תמ"א 35 (גם היא מבית מדרשו של משרד הפנים) אולי התוכנית המרכזית ביותר לפרבור ישראל ומניעת בנייה עירונית כבר דיברנו פה, וגם על מסלול התיקונים שהיא עוד תעבור.
עוד תקן מופרך מגיע מצידו של המשרד להגנת הסביבה והפעם מדובר על תקן שטחים פתוחים. לכאורה, שוב מדובר בתקן הגיוני שרוצה שיהיה לכולם מלא מלא פארקים ליד הבית. בפועל, התקן הזה מקשה על בנייה עירונית צפופה, אותה בנייה שהולכת ונעשית מבוקשת ונדירה יותר ככל שחולף הזמן. הרחבה מצויינת בנושא יש כאן.
בקיצור, מדינת ישראל, או לפחות הגופים האמונים בה על התכנון (ובראשם משרד הפנים) מניחים שכל מה שדרוש לאנשים כדי שיהיו מאושרים זה חנייה חינם בכל מקום ופארקים ענקיים וריקים. רחובות מסחריים, אפשרות להשתמש בהליכה ברגל, אופניים או בתחבורה ציבורית אינם חלק מהעניין התכנוני. אני בטוח שכל אלה שמוחים על מצוקת הדיור בתל-אביב הם די משוגעים. במקום לעבור למקומות פסטורליים רווי חנייה ושטחים פתוחים, הם מתעקשים לגור בקרבה להרבה אנשים, עירוב שימושים והזדמנויות. הנה מקום שעונה לדרישות התכנוניות של משרד הפנים והמשרד להגנת הסביבה:
טירת כרמל. בנייה ישראלית במיטבה – הרבה שטחים פתוחים, חנייה ואיכות חיים
והנה מקום גרוע בהרבה שאינו עונה לתקני התכנון הישראלי. מקום שרק המחשבה עליו יכולה לעורר פלצות. ולחשוב שמישהו רוצה לגור במקומות נוראיים כאלה בלי חנייה ואינסוף דשא מסביב (והיכן יצאו ללחך עשב אחר הצהריים?) והרבה מדי אנשים ביחד. אוי, הזוועות:
רחוב שינקין בתל-אביב. ללא חנייה, וללא עודף שטחים פתוחים. תנאי מחייה קשים
ובכן, מדינת ישראל הצליחה למנוע הקמת מקומות עירוניים חדשים מספיק שנים כדי שסופסוף תיווצר מצוקה אמיתית למי שרוצה לגור במקומות כאלה. מארגני המחאה ושאר הגופים שודאי יצטרפו אליה, צריכים למסור את הכדור למשרד הפנים (וגם כדור קטן למשרד להגנת הסביבה) שבמו ידיו ומתכנניו אחראי למצב שנוצר.
עוד בלוג תל אביבי 
מסכים, אבל שואל את העצמי האם בעוד כמה שנים האג'נדות שאנחנו מאמינים בהם בלב שלם, יתפוצצו לנו בפרצוף ובדורות הבאים נזכה לעקיצות שלוחות רסן ממש כמו שאנחנו עוקצים את המתכננים הותיקים.
אורי, מוקדם לדעת. מה שאני חושב שבעיקר צריך לאפשר הרבה גמישות תכנונית בבניה ובשימושי הקרקע, נושא שהתכנון מוכוון התב"ע המתקיים בתקופתנו אינו מאפשר.
חוצמזה, נושא נוסף שלדעתי יש לו את המשמעות הגדולה מכל הוא רשת הדרכים – וזה הנושא שבו אני עוסק בעיקר מבחינה מקצועית, והדבר הכי קשה לשינוי בעיר. ניתן ללמוד לא מעט מטעויות המאה ה-20. אל תשכח שהמתכננים שלפני המחצית השנייה של המאה ה-20 הצליחו לעשות כמה דברים טובים שעמדו במבחן הזמן (גדס בתל-אביב, סרדה בברצלונה ואחרים), כך שניתן לעשות תכנון שאינו גרוע מדי.
לרמן, אז מה הם הפתרונות לבעיית הדיור שכולנו הולכים להפגין עליה?
צריך להתחיל בביטול תקן חנייה וביטול תקן שטחים פתוחים וגם לתקן בצורה משמעותית את תמ"א 35. מדובר בנושאים קלים שרק דורשים מלחמה כוללת במערכות הבירוקרטיות של משרד הפנים וקצת במשרד להגנת הסביבה. יש כמה דברים שעיריית תל-אביב יכולה לעשות (תיקוני תב"ע שנותנים מינימום דירות ולא רק מקסימום וגם צמצום האפשרות לחניונים באישור חורג שישחררו קצת קרקעות לבנייה בתוך העיר), אבל זה לא ישנה באופן מהותי את המצב.
אחרי התיקונים האלה אפשר יהיה לבנות עוד מקומות עירוניים שנרצה לגור בהם. בשלב הנוכחי, נמשיך להילחם על מספר דירות עירוניות מצומצם שלא יגדל בצורה משמעותית בשנים הקרובות.
מה אם להוסיף תקן שכל התחלות הבנייה יהיו רק לדירות עד 80 מ"ר או משהו אחר שמכוון בנייה לכיסים אנושיים ולא אוליגרכיים. למה לא לחייב את גינדי בקרקע הציבורית על השוק הסיטונאי שיקים בניינים בתקן איכותי רק עד 4 חדרים ולאר דירות יוקרה בנות 300 מ"ר?
מה שאתה מתכוון זה שבתוכניות יהיו מגבלות כאלה. כרגע, התב"עות רק מגבילות מקסימום דירות, וכך במגדל G אושר לבנות עד 90 דירות. בסוף נבנו 37 דירות. זה חוקי כי היה מותר עד 90 ו-37 נכלל בתחום של אחד עד תשעים. כן, זה חלק מהעניין. יותר חשוב להגדיר דירות במ"ר ולא בחדרים שכן ארבעה חדרים יכולים להיות גם 60 מ"ר וגם 300 מ"ר.
בכל הפרוייקט זה 37 דירות, או רק במגדל אחד 37 דירות? אתה יודע כמה קומות יש במגדלים?
מדובר בפרוייקט של מגדל אחד בן 31 קומות, אבל צמצום מספר הדירות אופייני לפרוייקטים נוספים בעיר, במיוחד במגדלי "יוקרה". פה לפחות לעירייה יש סמכות מסויימת לפעול. ולמרות זאת, מדובר בקצה של הבעייה ולא בבעיית השורש, שהיא יצירת וחיזוק מקומות שאנשים ירצו לגור בהם (ואם כבר, ראש עיריית באר שבע עושה רושם שאינו מעוניין ליצור עיר שאנשים ירצו לגור בה או לפחות לבוא לבקר ולהסתובב בה).
זאת אומרת אם יש 37 דירות שמתפרסות על 31 קומות, היה אפשר לצמצם את הבניין לרבע מהגובה עם דירות בגודל נורמאלי ולחסוך את הכיעור המגלומני של המגדל. בעניין באר שבע, אני סובל מחשיבה הפרברית הזו כל יום. חמש מרכזי קניות ענקיים, לעיר שהמרכז העתיק שלה (עותמני בן יותר 150 שנה, ארכיטקטורה היסטרית) מתפורר ו21% מהתושבים הם נתמכי סעד. שנה הבאה ייפתח הקניון הגדול במזרח התיכון. בעין מקצועית איך אתה רואה את ההזנחה בבאר שבע?
יש לי כמה לינקים על באר שבע ובגדול יש פה כניסה שמחכה בדנילוביץ ובתוכנית האסטרטגית המקושקשת שלו. בגדול, באר-שבע היא מעבדת הניסויים הגרועים ביותר של שנות ה-50 וה-60 בתכנון ערים בישראל. חבל שגם כיום לא עובדים בשביל לתקן ולחזק את מרכז העיר שלה.
לגבי המגדל – קודם אישרו את גודל הבניין ל-90 דירות (כלומר במ"ר). אחר-כך צמצמו את מספר הדירות. מה שאני אומר שאישרו מגדל שיכלו לבנות בו עוד כמה עשרות דירות שלא נבנו בסוף. אי-אפשר היה לצמצם את גודל הבניין פשוט היו צריכים לבנות יותר דירות.
פינגבאק: שוק הדיור אינו חופשי מספיק – על רגולציה ומצוקת דיור | עוד בלוג תל-אביבי
אשמח אם תפרסם את הלינקים (או תשלח לי), אגב אתה יכול למצוא נפט בבאר שבע לפני שתמצא כאן צל, תחושת אותנטיות מדברית.
לרמן, אם זיהיתי נכון את הציניות,
אתה משווה בין שכונת עוני בטירת כרמל לרחוב שנקין בתל-אביב, וטוען שהבעיה בטירה היא שיש יותר מדי מקומות חניה ודשא?
דוד, זה לא ציניות. כשהקימו את השכונה הזו בטירת כרמל היא לא הייתה שכונת עוני. בגלל שיש בה יותר מדי מקומות חנייה ודשא היא פשוט לא יכולה להיות עירונית מספיק. היום בונים שכונות דומות לה בנתניה, מודיעין, פתח-תקווה ואשדוד (שכונות "איכות חיים"). איך לדעתך שכונות אלו ייראו בעוד 40 שנה כשכל האוכלוסייה המקורית תזדקן? אלה שכונות בלי שמץ של עירוניות ועם בעייה קשה של מנגנונים להתחדשות עירונית. הם אולי לא יהיו עניות כמו טירת כרמל, אבל הם יעברו תהליכים דומים.
אורי, קבל כאן לינק לדוגמה.
יש לי רושם שהסיבה שאנשים מעדיפים לגור בתל אביב ולא בטירת הכרמל לא קושרה לחניה או שטחים פתוחים, אלא לעבודה. לו היו אפשרויות עבודה בטירת הכרמל כמו בתל אביב, עם משכורות בגובה זהה, אני מניחה שהיו לא מעט אנשים שהיו מעדיפים לגור שם. לשיטתך, הבעיה היא עם החניה והשטחים הירוקים? אז זאת אומרת שבני ברק למשל אמורה להיות עיר החלומות, כי אין בה את שניהם. במילים אחרות, נראה לי שאתה קצת נובח על העץ הלא נכון, או לכל הפחות מדבר רק על חלק קטן מאוד של התמונה.
גילוי נאות: אני גר ברחוב וייצמן בשכונת שרת, ממש מעבר לכביש מהמקום בו התמונה מטירה צולמה.
לרמן, אני לא בטוח ששכונת שרת הוקמה כשכונת "איכות חיים". כנראה שהצורך לבנות הרבה שיכונים מהר כדי לשכן את העולים החדשים, ולפנות את המעברות ואת בתי הכפר הערבי הנטוש עודדה את הבניה הדי עממית שבשכונה. (אבל אני לא בטוח בהיסטוריה).
דרך אגב, אני בטוח שגם בכל השכונות החדשות שנבנות עכשיו כחלק מה"סופרטנקר" לא יהיה עירוב שימושים ראוי לשמו.
נילי, לגבי עבודה – פארק תעשייה טכנולוגי גדול (מת"מ) נמצא במרחק של 3 ק"מ משכונת שרת, רק 10 דקות נסיעה בתחבורה ציבורית. מאותו מקום יש תחנת רכבת גדולה, ממנה פעם בשעה יוצאת רכבת המגיעה לתל אביב תוך 45 דקות.
דרך אגב, בני ברק נמצאת במרחק 3 ק"מ מתל אביב…
הסיבה שאני לא רואה את עצמי נשאר בטירה היא שאני לא רואה בתי ספר מספיק טובים לילדים שלי באזור, וגם מבחינה חברתית – כל החברים שלי גרים בגוש דן.
הבעיה שלי היא שאני לא מספיק בעל חזון בשביל להקים קהילה כאן, במקום שבו אפשר לקנות דירת חמישה חדרים חדשה ב900,000 שקל. הדתיים עושים את יפה עם ה"גרעינים התורניים". כמה עשרות משפחות שמקימות קהילה ומוסדות חינוך לעצמה בעיירות פיתוח. אולי תנועת איילים תהיה התשובה החילונית ההולמת.
נילי, בני ברק היא אכן עיר החלומות במגזר החרדי. יש לה לא מעט בעיות, אבל אם את משווה אותה לערים אחרות בעלות רוב חרדי עצום היא הטובה מכולן (פרט לחלקים מסויימים בירושלים), וגם המבוקשת ביותר. הבעייה של בני ברק היא אכלוס יתר בדירות (לפחות בראייה שלי), אבל זו בעייה שיש בכל המגזר החרדי ולאו דווקא קשורה לעיר עצמה.
דוד, מה שחסר לך אולי בטירת הכרמל עצמה הן הזדמנויות, וזה גם מה שחסר בשכונות החדשות של מודיעין. כשזה חדש הדברים נראים לא כל-כך רע, אבל גם שכונת שרת הייתה חדשה פעם. זה גדול שאתה גר שם. אני אצור איתך קשר בקשר לפרוייקט של העצמה עירוניות בשכונת שרת שעמותת מרחב עושה. הפרוייקט הזה מוכר לך?
דוד, אף אחד לא בנה את שכונת שרת במטרה להפוך אותה לשכונת עוני. הם עשו את מה שהם חשבו לנכון במסגרת הזמן והאמצעים. אני לא מאשימה אותם – זו היתה רוח התקופה, ולא ידעו לראות מה יקרה עם זה בעתיד. הבעיה העיקרית שלי היא שכבר בשנות ה- 70 ידעו שיש בעיות עם בנייה כזו ולמרות זאת עד היום ממשיכים לבנות ככה.
נילי, באיזור טירת הכרמל יש עבודה מסוג הייטק, וזה לא רע. הבעיה היא שאין בה מספיק אנשים כדי לתמוך בעסקים מקומיים כמו מסחר ומסעדות. מזה נובע שמי שרוצה מסחר ומסעדות נאלץ לנסוע לחיפה (שזה גם לא נורא רחוק ויש אחלה תחבורה ציבורית לשם). בגלל שאין עסקים מקומיים, ואין רחוב מסחרי ומרכז עיר (כלומר יש, אבל הוא עלוב ומתפורר והעסקים שם ברובם סגורים) אין הזדמנויות למי שאינו בהייטק, אין תחושה של מקומיות ואין עיר. תל אביב לא התפתחה כי באו אליה הרבה עובדי הייטק, היא התפתחה כי יש פה המון יצירתיות ואת המצע שמאפשר ליצירתיות הזו לגדול וליצור.
פינגבאק: יהונתן קלינגר | להפוך למדינת תל-אביב. :: Intellect or Insanity
לרמן, לגבי נושא הדירות במגדל G אני רק רוצה לספר סיפור קצר.
יש לי שכן שמתעסק בנדל"ן. בפועל, מה שהוא עושה זה לאתר מגרשים "אבודים", לשחרר אותם לחופשי ואז לבנות עליהם בתים ולמכור דירות.
הוא סיפר לי על הפרוייקט החדש שלו ברחוב כזה או אחר בחיפה – בניין מגורים בן 7 קומות, שיכלול גם בנק בתחתית וכל מיני כאלה. כששאלתי אותו כמה עולה דירה בבניין הוא שאל אותי כמה מטר אני רוצה.
כן, הוא לא שאל כמה חדרים אני רוצה אלא כמה מ"ר אני רוצה – לדבריו, ברוב הפרוייקטים לא מוכרים דירות אלא מ"ר – תקנה כמה שאתה רוצה, תעשה תוכניות חלוקה פנימיות ויבנו לך.
ואם אתה בונה מגדל, ומשווק אותו בצורה הזו של מכירת מ"ר ולא של דירות סטנדרט, וללקוחות שלך יש כסף אז אתה יכול פתאום לגלות שתכננת 90 דירות אבל סגרת רק 37.
חוץ מזה, אני רק רוצה להוסיף שהשיקול של מרחבים או צפיפות ועירוב שימושים זה נושא של טעם אישי. אני גר בשכונה על הכרמל, יש לי גינה ציבורית גדולה ליד הבית, יש חניה חינם ברחוב ואין לי פאבים או בתי קפה מתחת לדירה. כשאני רוצה ללכת לישון בערב אין לי רעש מסביב וגם כשאני חוזר מאוחר בלילה אני יודע שתמיד תהיה חניה. לדברים יש טריידאוף – אתה רוצה צפיפות ועירוב שימושים זה יבוא על חשבון חניה שקט ומרחבים. יש כאלה שמעדיפים ככה, יש כאלה שמעדיפים אחרת והעובדה שת"א "עובדת ככה" לא בהכרח הופכת את כל הערים האחרות ל"פסולות" או לא נכונות.
מורין, ברמת גן יש 145500 תושבים, ובגבעתיים 54,000. די והותר לפרנס מסעדות הרבה. ובכ"ז מי שרוצה לצאת נוסע לתל אביב, כי בכל רמתגיים יש אולי 20 מסעדות ובתי קפה.
ניצן, קודם כל מסכים איתך שצריך לבנות שכונות שונות לטעמים שונים. כרגע, מותר לבנות שכונות חדשות רק לטעם מסויים – פרברי ואסור לבנות למי שמעדיף לגור בשכונה אינטנסיבית. אינני אומר שחייבים להכרחי שכל השכונות החדשות ייבנו באופן עירוני, אבל לפחות שיתירו בנייה כזאת בחלק מהמקרים ושיאפשרו גם שכונות פרבריות חדשות – באופן תיאורטי, השוק ימצא את האיזון שלו.
מכיר היטב את מגדל G (תב"ע מספר 2663) ומסכים איתך בנקודה זו. יש עוד עניין – חניונים בשימוש חורג במגרשים ריקים שאמורים להיבנות בהם מגורים. בהחלט לעירייה יש קצת יכולת משחק פה, אבל הכסף הגדול נמצא באדמות המינהל במנשיה (ובעוד מקומות בתל-אביב) ובהגדלה משמעותית של נפח הבנייה (ויצירת עירוניות אמיתית) בגוש הגדול.
נועה, לגבי גבעתיים אני לא כ"כ יודעת, אבל מרכז רמת גן שוקק חיים מסביב לכיכר אורדע. רחוב ביאליק הוא אחד הרחובות המסחריים היותר טובים בישראל ונפתחים שם באיזור בתי קפה ומסעדות. אין ספק שהעיר הזו משוועת לקצת השקעה במרכז, והעירייה מטרפדת פתיחת עסקים בשבת, אבל זה לא יוכל להשאר ככה עוד הרבה זמן. חוץ מזה – את מכירה מישהו שיכול להרשות לעצמו דירה ברמת-גן או גבעתיים? אולי יש שם פחות צרפתים אבל עדיין יש המון ביקוש.
אני כבר כמה שנים שם לב לתופעה הזאת ותוהה למה בונים בכל מקום שכונות עם פוטנציאל להפוך לשכונות ארגזים עוד 20 שנה. עצוב לגלות שזה תקן מחייב.
לא מסכים לגבי התקן חניה. מדובר בתקן. לדייר אחד יש שני רכבים והרבה אורחים ולדייר אחר אין בכלל רכב ואז זה מתקזז. יש מצוקת חניה אמיתית והחובה של המתכננים היא לפחות לא להחריף אותה (יש כאלה שמדברים על תקן של שתי חניות לדירה).
רני, מדוע שהשוק לא יקבע כמה חניות הוא צריך? כשאתה עושה תקן 1:1 או שהחניות תת-קרקעיות ואז הדירות מאוד מאוד יקרות בגלל עלות הבנייה או שהחניות על-קרקעיות ואז אי-אפשר לפתח צפיפות. בכל מקרה, לא ניתן לפתח אזורים שאינם מבוססים על רכב פרטי. אני לא מבין למה צריך לחייב את זה – תן ליזם למכור את הדירות שהוא רוצה למכור ושיעשה חלק עם חנייה וחלק בלי בהתאם לדרישות בשוק ומה שהוא חושב שהוא יכול למכור. מצוקת החנייה לא תיפתר ע"י תקן חנייה גבוה, אלא תחריף מן הסתם, שכן תקן גבוה מעלה את התלות ברכב פרטי (וראה הפרברים הקשים של תל-אביב) ע"י הפחתה נוספת של הצפיפות והיעילות של אמצעי תחבורה אחרים. בסוף היום כולם צריכים לנסוע ברכב לכל מקום (וראה מקרה קריית השרון בנתניה או אם המושבות בפתח-תקווה) ומצוקת החנייה שלהם עולה וגם מצוקת הפקקים. מצוקת החנייה היא סימפטום של חנייה זולה ותכנון מוכוון רכב פרטי שבחלקו אשם התקן. כדי לפתור את מצוקת החנייה צריך לאפשר לאנשים להשתמש הרבה פחות ברכב הפרטי ולשם כך צריך ליצור מקומות בהם שימוש באמצעי תחבורה אחרים הוא יעיל (כדוגמת מרכז תל-אביב באופן יחסי לעומת אם המושבות). עוד בנושא כאן.
פינגבאק: עירוניות חדשה נולדה בשדרות רוטשילד | עוד בלוג תל-אביבי
פינגבאק: Housing Protest Ongoing in Tel Aviv | Pedestrian Observations
פינגבאק: טרכטנברג שכח את הדיור (וגם את התחבורה) | עוד בלוג תל-אביבי
פינגבאק: אתנחתא מוניציפאלית – סידורי הכיסאות לקראת הבחירות החלו | עוד בלוג תל-אביבי
פינגבאק: חברי הכנסת האורבניים בכנסת הבאה | עוד בלוג תל-אביבי
פינגבאק: ארבעת חסמי הדיור והפתרונות להם | עוד בלוג תל-אביבי
פינגבאק: בונים דיור בר השגה בתל-אביב – כנגד כל הסיכויים | עוד בלוג תל-אביבי
פינגבאק: התכנון הישראלי הוא הומוגני, נטול הקשר ומסוכן לארץ ישראל | עוד בלוג תל אביבי
פינגבאק: התכנון הישראלי הוא הומוגני, נטול הקשר ומסוכן לארץ ישראל | עוד בלוג תל אביבי
פינגבאק: כשל הדיור המחומש | עוד בלוג תל אביבי