במדינת ישראל יש מצב שנהוג לקרוא לו "משבר דיור". משבר הדיור מתייחס לכך שיותר ויותר אנשים לא יכולים לרכוש או לשכור דירה במקום שבו הם רוצים לגור וגם לא יכולים לרכוש או לשכור דירה במקום קרוב למקום שבו הם רוצים לגור. העניין הפעוט הזה פוגע להרבה אנשים ביכולת להוביל חיים מלאים ולקבל את ההזדמנויות שהם חפצים בהם, הזדמנויות שההתחלה שלהם מתחילה ממיקום המגורים. בפוסט זה אסכם שורה של פוסטים שנכתבו על ידי ועל ידי אחרים כדי להראות שישנם ארבעה חסמים רגולטוריים משמעותיים לייצור דירות. הפוסט מתייחס במיוחד למטרופולין תל אביב, אשר מכיל כ-45% אחוזים מאוכלוסיית מדינת ישראל וסובל יותר מהמטרופולינים האחרים ממחנק הדיור. עם זאת, הרבה מהדברים שגורמים למחנק הדיור במטרופולין תל אביב נכונים גם לירושלים ולמטרופולין חיפה, אם כי בעצימות נמוכה יותר. המשמעות של חסמים רגולטוריים אלה מראה שמשבר הדיור מיוצר באופן מלאכותי ע"י רשויות התכנון ואין זו בעייה שמייצרים הציבור הישראלי או ההון הגדול הגלובלי. משבר הדיור טמון קודם כל בהחלטות רגולטריות ממשלתיות. ברשותכם נתחיל: 1. אידיאולוגיית פיזור האוכלוסין ומחנק הקרקעות של גוש דן. כבר דנו בנושא הזה מספר פעמים בתקופה האחרונה ונסכמו בקצרה: לא ניתן לשנות את תפרוסת המגורים הגיאוגרפית-חברתית-כלכלית בין המטרופולינים השונים במדינה מסויימת. משום כך, בגוש דן יגורו בשנת 2030 כחמישה מיליון איש ללא תלות במדיניות כזו או אחרת. בנוסף, לאורך ההיסטוריה נמצא כי אנשים מוכנים להקדיש בממוצע כשעה ביום לנסיעות ואמצעי הטכונולוגייה הממונעים שהתפתחו אפשרו למטרופולינים לגודל מסויים שעומד באותן דרישות. להרחבה בנושא זה ולהשוואה בינלאומית שמראה שיש דמיון רב בכמות הזמן אותו בני אדם מקדישים לנסיעות יומיות ניתן לעיין במאמר הזה. מדיניות משרד התחבורה טוענת שפרישת רשת רכבות וכבישים מהירים תביא לאותו פיזור אוכלוסייה מדומיין, אך זה לא יקרה, בגלל אותם חסמים כלכליים-חברתיים. לעיון בנושא זה מומלץ לראות את הכתבה של ערוץ 10 על רכבת העמק שבה ובפרט בדקה 4:30 שבה רואים את הכישלון הקולוסאלי של קו הרכבת לדימונה שתוכנן כך שלא יהיה בו שימוש והוא פועל רק כדי שיוכלו להגיד שיש רכבת לדימונה. כמו כן, כדאי לקרוא את הראיון הזה עם ד"ר משה גבעוני, שמתמחה במדיניות תחבורה. עוד כדאי להוסיף שנסיונות דומים בעולם לפיזור אוכלוסין לא צלחו, למרות שימוש באמצעים אלימים כולל פיזור כפוי ודרכונים פנימיים. הגיע הזמן להכיר בכך שיש סיבות טובות מאוד לכישלון פיזור האוכלוסין הישראלי שבבסיסן עומדים חוקים כלכליים-גיאוגרפיים ששום דיקטטור לא ניצח בעבר. המשך השאיפה לפזר את גוש דן בכוח מוביל להקפאות בנייה שעליהן אחראית קודם כל רשות מקרקעי ישראל. אותן הקפאות מייצרות מחנק נדלן אדיר בגוש דן שגורם לפגיעה ברווחת המגורים של כל תושבי גוש דן, דוחף את העניים למחיה בתנאים קשים מאוד ואת מעמד הביניים המבוסס למשכנתאות גדולות מאוד במודיעין. פתרון: על רשות מקרקעי ישראל להבין את תפקידה ביצירת מחנק הנדלן ולהפנים שלגיאוגרפיה חוקים משלה שמבטיחים שמטרופולין תל אביב ישמור על גודלו היחסי בעתיד ולהכין מקום ל1.7 המיליונים שיצטרפו עלינו עד 2030. על כל דירה שמכינים בירושלים נדרשות שתי דירות במטרופולין חיפה וארבע דירות במטרופולין תל-אביב. כדי להקל על פקידי רשות מקרקעי ישראל אני מביא כאן את הגרף שמראה את היחסים בין המטרופולינים מאז 1961 שמראה יציבות רבה: משקל המטרופולינים בישראל מאז 1961 2. איסור על בנייה של אורבניות תוססת – התקנים הישראלים גורמים לבנייה דלילה מאוד של דירות גם כשבונים לגובה. לא ניכנס עכשיו לכל אוסף התקנים הנוגעים לבינוי בישראל, אבל חשוב לעמוד על היחס בין שטח ציבורי לשטח פרטי שעומד בבסיס הדלילות של הבנייה בישראל. במקומות עירוניים אינטנסיביים כמו מרכז תל-אביב היחס בין השטח הפרטי לשטח הציבורי הוא 40-60, כלומר 60% מהשטח בבעלות פרטית ו-40% בבעלות ציבורית, שזה כולל את השטחים הציבוריים הפתוחים, כבישים ושטחים למוסדות ציבור. אותם 60% פרטיים מממנים למעשה את התחזוקה של ה-40% הציבוריים ומשמשים כמעין מחסן למספיק אנשים שינצלו את אותם שטחים ציבוריים ומוסדות ציבור. יחס זה מאפיין אזורים רבים בארץ שנבנו לפני קום המדינה שבהם העירוניות יחסית חזקה. התפיסה שבאה אחרי קום המדינה והלכה והעמיקה כאן מעדיפה הקצאות עצומות לשטחים ציבורים ומעט לשטחים פרטיים, דבר המוביל לעירוניות חלשה מאוד וגם בעיות תחזוקה של מרחב ציבורי ענק. היחס התהפך ואנחנו מדברים היום על לפחות 60% קרקע ציבורית לעומת 40% ואף פחות קרקע פרטית במקומות שנבנים במדינת ישראל. התוצאה של תקנים אלו היא תת-בינוי עירוני. הנה דוגמה אחת שהתייחסתי אליה לאחרונה – תוכנית תע"ש השרון שלמרות שנבנים בה מגדלי מגורים עם עלויות תחזוקה גבוהות מאוד למי שיתגורר בהם, הצפיפות הכוללת שלה היא כשל שכונת צמודי קרקע (3 יחידות דיור לדונם). ההדמייה הזו ממחישה טוב מכל:

מעבר לבזבוז הקרקע סוג הבנייה שמאושר בועדות התכנון הוא בהכרח מוטה-רכב באופן קיצוני ואף אינו עונה לדרישות השוק שמעדיף בחלקו לפחות בנייה עירונית אינטנסיבית שמאפשרת שימוש רב באמצעי תחבורה שאינם רכב פרטי על בסיס יומיומי. התייחסתי למצוקת הדיור האורבנית יום לפני שפרצה מחאת האוהלים לפני שנתיים בפוסט הזה, הרחבתי על הקשר לתחבורה כאן, ואף כתבתי מאמר דעה בנושא שפורסם בזמנו בדה מרקר. מצוקת הדיור האורבנית מוסיפה קיסם למדורת הנדלן – כפי שכבר הראינו ממשלת ישראל חונקת את האפשרות לבנות דירות בגוש דן, ובנוסף לא מאפשרת בנייה לשוק שמעדיף מגורים אורבניים. הדבר הזה מייצר עיוותי נדלן קיצוניים בשני המקומות האורבניים היחידים שעברו שיקום משמעותי בישראל – מרכז ירושלים המערבית ומרכז תל-אביב. שני המקומות האלה הם כיום היקרים בישראל גם בגלל נדירותם. כדי לסגור את הפינה על הקצאת קרקע לצורכי ציבור אני אצטט כאן מספרו של שלמה אנג'ל Planet of Citiesמעמוד 58-59, שבו הוא מתייחס באופן ספציפי להקצאות הקרקע הציבוריות בישראל:

The Israel Lands Authority, which owns many large parcels of land required for urban expansion, now refuses to allow the share of lands for public use to exceed 65 percent. Strange as it may seem, were it not for the authority's oversight, other public entities would try to seize more than 70 percent of the land for public use, often holding it in reserve for future use, or possibly for sale or lease for private enterprises. This practice is no doubt excessive, reflecting a rather bureaucratic approach to city planning that is out of touch with the way successful cities develop and thrive. The wealth of cities is generated on lands in private use. An ample supply of private land, therefore, must be available for production, commerce, civic activities, and residences for a city to grow and flourish. And it is in the public interest to ensure that ample land remains in productive private use to generate the surplus that can be taxed and used for investing in and operating a full complement of public services.

פתרון: משרד הפנים, באמצעות מינהל התכנון, צריך לערוך מיפוי ואפיון של התקנים השונים המשפיעים על יצירת סביבות מגורים, והגורמים האחראים עליהם. איגודם של התקנים, וההבנה כיצד המכלול שלהם מונע יצירת עירוניות בישראל הינו צעד ראשון בדרך לבינוי עירוני של ממש בישראל. כמו כן, מומלץ לבצע פרוייקטי חלוץ, שישוחררו ממחוייבות לרוב רובם של התקנים בקרבת תחנות רכבת (שרבות מאלו מהן שהוקמו לאחרונה הוקמו על בסיס הגעה ברכב בלבד), שמאפשרות פיתוח בינוי אינטנסיבי מוטה תחבורה ציבורית.

3. חוסר יכולת להגדיל את כמות הדירות במקומות שכבר בנויים (בדלילות). לא ארחיב כאן יתר על המידה, אבל צריך לציין שפרוייקטים של פינוי-בינוי מסיביים כמו שמתכנן משרד השיכון אינם ריאליים בגלל גודלם. לא ניתן במחי יד תכנונית לפנות 400 משפחות או יותר ולשבור קהילות, ומסיבה זו פרוייקטים של פינוי-בינוי לא יוצאים לדרך. דרור גרשון הרחיב כאן על החסמים להתחדשות מקומות בנויים בישראל, ויובל כהן נגע גם הוא בנקודה זו. בנוסף, הפרוייקטים שכבר כן קורים בפינוי-בינוי סובלים מאותם תקנים אנטי-עירוניים שדנו בהם במסגרת החסם הקודם.

שיכונים בטירת כרמל. מערכת התכנון הישראלית לא יודעת להתמודד עם הקושי לחדשם

פתרון: מוצע כי משרד השיכון ינטוש את רעיון העיוועים של פינוי-בינוי ויעבור לשיטת בינוי-פינוי שיטה אינקרמנטלית שמסוגלת להתמודד עם המורכבות של שיקום שיכונים תוך מתן מענה לאתגרים חברתיים רבים. הרחבות בנושא ניתן למצוא במעבדה להעצמה עירונית של מרחב שעסקה בעיקר בנושא זה.

4. ראשי העיריות בגוש דן מתנגדים לתוספת מגורים בגלל שיקולי ארנונה. נניח שכבר יש לנו קרקע ותוכנית וצפיפות, או-אז יבוא ראש העירייה התורן וינסה לצמצם ככל יכולתו את כמות הדירות שתיבנה במקום. מתל-אביב ועד רעננה ראשי העיריות עושים מאמץ להקטין ככל האפשר את כמות הדירות ולהגדיל את כמות המשרדים ושטחי המסחר, בגלל שיקולי ארנונה. הארנונה למגורים נמוכה משמעותית מהארנונה עבור שטחי מסחר ומשרדים. מצד שני משרדים ושטחי מסחר צורכים הרבה פחות שירותים מתושבים (בפרט, הם לא צורכים שירותי חינוך ובריאות שתושבים צורכים). הרחבתי בזמנו על הנושא בפוסט הזה שכלל כמה וכמה דוגמאות לנושא כאוב זה. כדאי גם לעיין בכתבה הזו שמתוכה אצטט:

ראשי הערים אשקלון וראש העין, שבשניהן נרשמת בשנים האחרונות בנייה של אלפי יחידות דיור למגורים, האשימו במהלך סוף השבוע את הממשלה בכך שאינה מתקצבת את הערים המתפתחות באופן שיספק מענה לצרכי האוכלוסייה המתרחבת. באופן זה, טענו השניים, נאלצת הרשות לממן תשתיות רבות, בהם מוסדות חינוך ומבני ציבור, מכיסה, דבר היוצר קשיים כלכליים ניכרים לרשות המקומית.

כלומר, כמעט כל ראשי הערים פועלים לצמצום כמות הדירות החדשות שתיבננה אצלן ומעדיפים להיות ראשי עיר של משרדים וקניונים בלבד (היתרון הוא שהם גם לא מקבלים זכות הצבעה בבחירות).

פתרון: משרד הפנים צריך לערוך רויזיה באופן שבו מבוצעת גביית ארנונה ואף לייצר איזון טוב יותר בין ארנונה למגורים ובין ארנונה שאינה למגורים, כך שהארנונה למגורים תעלה ואילו הארנונה לשימושים שאינם מגורים תרד. בנוסף, מוצע לבחון העברות ארנונה בין רשויות באותו מטרופולין לטובת האיזון הפיננסי. לא יכול להיות מצב שעיריות תל-אביב ורמת-גן יגבו את כל כספי הארנונה שתושבי ראש העין תורמים להן באמצעות פעילותם הכלכלית בעוד שעיריית ראש העין תישא במימון של שירותי החינוך לילדיהם של אותם אנשים.

סיכום

הרגולציה הממשלתית על שלל זרועותיה היא היא הנושאת באחריות הראשית לאותו משבר דיור שבו אנו חיים ובפרט בגוש דן. רפורמת פרגולות לא תשנה מצב זה. כל עוד ממשלת ישראל תחנוק את גוש דן מתוך תפיסות אוטופיסטיות של פיזור אוכלוסין, לצד העמדת קשיים בפני בינוי עירוני ותמרוץ רשויות מקומיות להקשות על בינוי דירות בתחומן משבר הדיור הישראלי ילך ויעמיק. כל אחד מארבעת החסמים שפורטו כאן דורש התייחסות מעמיקה מצד רשויות המדינה ובפרט מצידם של רשות מקרקעי ישראל, משרד הפנים ומשרד השיכון. אני מקווה שפוסט זה יעזור לעשות קצת סדר בנוגע לאחראים המרכזיים למשבר ולתפקידם בפתרונו.