בסוף השיר בסרט ארבינקא שואל המשורר "למה כולם רוצים דווקא לגור בתל-אביב?" והוא מתכוון לכך שהם רוצים דווקא לגור בעיר המג'וייפת, המלוכלכת, המתקלפת והדחוסה. מרכז תל-אביב עדיין דחוס ומג'וייף יותר מנוה-מנחם בבאר-שבע, רמת גולדה בחיפה וקרית השרון בנתניה, ובזכות תכונות אלה (בעיקר בגלל הדחיסות ולא רק) עולה בערך פי 4 עד פי 10 מכל השכונות המאווררות המפוזרות ברחבי ישראל (למ"ר בנוי). מדוע צעירי רוטשילד שבאים מכל מדינת ישראל רוצים לגור דווקא בתל-אביב? הרי לכאורה חסרה בה חנייה, וגם גינות ומרבצי דשא יש הטוענים שחסרים בה. הדירות שהצעירים נלחמים על הזכות לגור בהן אינן פאר היצירה, ולמרות זאת שם המחירים הם הגבוהים ביותר. אפילו במרכז ירושלים, עיר קצת פחות חזקה כלכלית המחירים גבוהים מאוד. לא מעט אנשים רוצים את היתרונות של הצפיפות הגבוהה, המרכזיות, מגוון השימושים הקרובים וההזדמנויות שכל זה נותן ומוכנים לשלם על זה הרבה יותר מאשר על השקט שבפרברים. מן הסתם, שוק הנדל"ן היה אמור לספק את הביקושים העולים לדיור עירוני צפוף, אך מסתבר שזה לא כל-כך פשוט.

כריסטופר ליינברגר, אורבניסט ויזם נדל"ן אמריקאי, מתאר תופעה דומה בארה"ב בספרו "The Option of Urbanism". בארה"ב במשך שנים הערים המרכזיות סבלו מדשדוש ותושביהם האמידים עזבו בצורה מתמדת לפרברים, וגם שם מרכזי הערים הצפופים חזרו להיות המבוקשים ביותר והיקרים ביותר מבחינה נדל"נית. לטענתו, שינוי בסגנון חיים ותרבות אורבנית מובילים היום יותר ויותר לכך שאנשים רבים ממגוון רחב של גילאים מעדיפים מגורים עירוניים צפופים בדירות במרכז העיר עם מגוון אפשרויות תחבורה על-פני מגורים מרווחים ומלאי דשא וחנייה בפרברים. הוא מאתר את זה גם בתרבות הכללית. אם ב-1939 פורד הציגו את חלום הפרברים לראשונה ובשנות ה-70 הסיטקומים המרכזיים כמו משפחת בריידי העלו על נס את החיים הטובים בפרברים, אזי שבשנות ה-90 סיינפלד (ואחריה גם חברים וסקס אנד דה סיטי) ביססה על המסך הקטן את החלום האורבני והמגורים בעיר השוקקת.

כותרת המשנה של ספר זה בתרגום חופשי היא "השקעה בחלום אמריקאי חדש". ליינברגר אינו עוד חוקר רגיל של תחום הנדל"ן והעירוניות, אלא גם יזם נדל"ן בעצמו אשר מנסה להקים שכונות עירוניות ונוחות להליכה ברגל, אך במצב הנוכחי קשה מאוד לשכונות כאלה לקבל אישור. ליינברגר אינו מחלק את המרקם העירוני לעיר ופרברים כפי שנהוג בחלוקה המסורתית, אלא לחלקים עירוניים ברי הליכה, אשר בהם ניתן לנוע לא פעם ברגל באופניים, בתחבורה ציבורית וגם ברכב ולעומתם חלקים פרבריים ברי נהיגה, אשר בהם ניתן לנוע בצורה שפוייה רק ברכב. ליינברגר מראה שגם בפרברים הותיקים ישנם חלקים עירוניים ברי הליכה בעוד שגם בערים המרכזיות לא פעם ישנם חלקיים פרבריים ברי נהיגה בלבד.

ההעדפה ההולכת וגוברת למגורים עירוניים מבוססי הליכה על-פני מגורים פרבריים מבוססי רכב מתבטאת לא פעם בתהליכי ג'נטריפיקציה שמשנים אופי של אזורים שלמים כמו למשל אזור גריניץ' ווילג' בניו-יורק או לחילופין שכונת נוה-צדק אצלנו. שכונות אלו הפכו משכונות עניות לשכונות פאר שכל מ"ר בנוי שווה בהן את משקלו בזהב. לצד שינוי ההעדפות הצרכניות מתאר ליינברגר כיצד מחירו של מ"ר בנוי בעיר הלך והאמיר במהלך השנים ועבר כיום בהרבה את הפרברים. ליינברגר מצביע על סיבה מעניינת ליוקר הדיור ההולך ועולה בעיר – סיבה אשר ניתן למצוא מקבילה לה גם בישראל. הסיבה איננה נעוצה דווקא בהתפרעותו של השוק החופשי, אלא בעודף רגולציה בשוק הדיור, אשר מעודדת יצירת מוצרי דיור פרבריים בלבד (ליינברגר מפרט 19 מוצרי נדל"ן סטנדרטיים בשוק האמריקאי) ומקשה מאוד על יצירת דיור עירוני בסביבות עירוניות מוטות הליכה ברגל. המקבילה הישראלית לתקנים האמריקאיים הם תקני החנייה ותקני השטחים הפתוחים. לכאורה, מדובר בצמד תקנים הגיוני – הרי מה כבר צריך הבן-אדם – חנייה לאוטו וקצת עשב לליכוך ליד הבית. תקן החנייה, אשר מחייב את היזמים להצמיד לכל דירה לפחות חניה אחת במגרש,  מעלה מאוד את מחירי הדירות ומקשה ליצור צפיפות גבוהה הדרושה כל-כך לחיים עירוניים תוססים. תקן השטחים הפתוחים מפחית גם הוא בתורו את הצפיפות. השילוב של תקנים אלו מבטיח שכל השכונות החדשות יהיו בלתי-עירוניות בעליל כמו ראשון-מערב או אם המושבות בפתח-תקווה, ולכל מטרה ויעד יצטרכו להשתמש בהם ברכב פרטי. זה יכול להתאים לרצונות של אנשים מסויימים, אבל לא לכולם. מסתבר שיש קבוצה הולכת וגדלה שמעדיפה דווקא את האפשרות לחיות בסביבה אינטנסיבית, תוססת ובעיקר צפופה. בסביבה כזו ניתן להגיע ליותר יעדים באמצעי תחבורה זולים ונוחים יותר כמו הליכה ברגל או רכיבה על אופניים, הילדים יכולים ללכת ברגל לבית-הספר ולא להיות מוסעים ע"י ההורים ותמיד יש בית קפה במרחק הליכה. סביבות כאלה יכולות לספק מגוון רחב של הזדמנויות, ויש לא מעט אנשים שמוכנים לשלם על כך היום.

אחרי שלמעלה מ-60 שנה כל הדיור שנבנה התבסס יותר ויותר על חנייה ודשא, הדיור העירוני הצפוף הפך לנדיר ויקר המציאות ונחשק ע"י לא מעט צעירים ומבוגרים כאחד. זו תמצית טענתו של ליינברגר ובמידה מסויימת ניתן להגיד שחלק ממחאת המאהל נובע מנדירותו של הדיור העירוני בשוק הנדל"ן הישראלי. בסופו של יום, כדי לתת לשוק לספק דיור עירוני חדש (ולאו דווקא דיור מוזל בפרברים או בפריפריה) צריך לאפשר יצירה של שכונות חדשות, צפופות ועם מעט בזבוז שטח על חנייה ושטחים פתוחים. אין צורך שכל השכונות החדשות יהיו שכונות צפופות ועירוניות, אבל אין סיבה לאסור על אנשים לגור בצפיפות גבוהה אם הם רוצים לעשות זאת, במיוחד לאור העובדה שמי שגר בצפיפות גבוהה חוסך למשק עלויות עצומות של תשתיות ביוב, חשמל וכיו"ב.

ליינברגר גם מרחיב במהלך הספר על ההבדלים בין מקומות פרבריים למקומות עירוניים, ומדוע לרוב בינוי בפרבר מוטה רכב למעשה מפחית מאיכות החיים שם (בינוי חדש מגדיל את קושי להתנייע ברכב, מקטין חנייה ושטח פתוח), לעומת בינוי במקום עירוני מוטה הליכה שמשביח את איכות החיים (עוד אפשרות להגיע למסעדה או למשרד ברגל, עוד אנשים שיוכלו להחזיק ביותר עסקים בקרבה, עוד אפשרות לייעל את התחבורה הציבורית וכיו"ב). במילותיו של ליינברגר בפרברים – More is Less ובעיר – More is Better. בסופו של הספר ליינברגר מציע פתרונות שיאפשרו יצירה של אזורים עירוניים ברי הליכה חדשים וכן אפשרויות לתיקון חלקים פרבריים השוקעים בניוון מתמשך, קניונים נטושים או מרכזים מסחריים מתפוררים באמצעות בינוי חדש ויצירת רשת עירונית ובת הליכה בסביבתם.

לסיכום, בעוד שספר זה נטוע עמוק במציאות האמריקאית, תהליכי פרבור דומים לאלו המתוארים בספר זה התרחשו ועדיין מתרחשים בישראל ואף ניתן למצוא קווי דמיון בין חלק מחוקי התכנון והבנייה המתוארים בספר זה למתרחש אצלנו. מדובר באחד הספרים החשובים שיצאו בשנים האחרונות על עירוניות בארה"ב ובכלל בעולם, וראוי לתרגמו לעברית. תרגום של הספר המשובח הזה לעברית יעזור לשפוך אור על בעיות הדיור של צעירים ואחרים השואפים לטעום ממה שרק ערים תוססות יכולות להציע. בינתיים, כל עוד מדינת ישראל באמצעות משרד הפנים ומשרד השיכון תאסור על בנייה חדשה של מגורים עירוניים בישראל יותר ויותר אנשים יאבקו על מאגר הולך ומדלדל של מגורים עירוניים מבוססי הליכה, באופן שיאפשר רק לחזקים ביותר (כלומר, לעשירים ביותר) להנות מהאפשרות לגור במרכזי הערים התוססים ומרובי ההזדמנויות, תהליך שכבר בולט מאוד בתל-אביב ובירושלים.

למי מכם שרוצה לראות את האיש בפעולה, אני ממליץ על הוידאו הבא. 54 הדקות הראשונות הן הרצאה שמציגה באופן מוצלח ביותר את הנושאים המרכזיים בספר:

לקריאה נוספת:

על כריסטופר ליינברגר

זה כבר לא ערים מול פרברים – אלא עירוניות מוטת הליכה מול פרבריות מוטת רכב

שוק הדיור אינו חופשי מספיק – על רגולציה ומצוקת דיור

לרכישת הספר באתר אמזון