במדינת ישראל חוק הארנונה מהווה חלק נכבד מהסמכויות שיש לשלטון המקומי מבחינת אפשרויות לגיוס כספים באמצעות מיסוי. עם זאת צריך לשים כאן הסתייגות רצינית ולהזכיר שבמס הארנונה שולט משרד הפנים ממקום מושבו בבירת הגלקסיה המרוחקת, ירושלים. משרד הפנים קובע מה יהיו תעריפי מס הארנונה ומי יקבל פטור מתשלום ארנונה ומשאיר את העיריות להתאמץ על פירורי הסמכויות שיש להן בנידון. בבסיסו קובע מס הארנונה מה יהיה שיעור המס למ"ר בנוי לפי סוג השימוש בנכס ולפי מיקומו בעיר. בפועל התרחש תהליך שבו מס הארנונה של עסקים ומשרדים גבוה פי כמה וכמה מזה המוטל על מגורים. לכאורה, הכל טוב ויפה – העסקים והמשרדים מממנים בפועל את פעילות הרשות המקומית והתושבים נהנים מתשלום מס ארנונה נמוך שלא מתקרב אפילו לכסות את ההוצאות של הרשות בגינם.
בפועל, מה שבאמת קורה הוא שראשי העיריות מעדיפים (ובצדק) באופן מובהק לצמצם תוכניות למגורים ולתעדף ולהרחיב תוכניות למשרדים ולתעסוקה, ובהכרח זה גם מוביל למצוקת דיור. כדאי מאוד לקרוא את המאמר הקצר הזה של צבי אקשטיין ואפרת טולקובסקי ומתוכו אני מצטט (הדגשות שלי):
העיריות באזורי הביקוש פועלות לקידום תוכניות בנייה של נכסים עסקיים, ובמקביל מונעות קידום תוכניות בנייה של יחידות דיור, מסיבה אחת פשוטה: הכנסות העירייה מארנונה שמשלם משק הבית נמוכות ב-3,000-7,000 שקל מההוצאות הממוצעות על אותו משק בית.
תומר שלוש כותב שעיריית תל-אביב-יפו לא רוצה תושבים. למעשה, עיריית תל-אביב-יפו אינה יוצאת דופן. כמעט אף עירייה לא רוצה תושבים ותרשו לי לצטט משפט שלי מתוך הכתבה הזו:
"תושבים הם כאב הראש של ראשי העיריות", פוסק יואב לרמן, גיאוגרף עירוני. "אף ראש עירייה לא רוצה שיבואו אליו תושבים, ואם כן – רק מהעשירון התשיעי והעשירי. בתל אביב, אם כבר בונים בניינים חדשים, אלה מגדלי יוקרה שמאכלסים הרבה תושבי חוץ. לתושב שאינו נמצא יש תרומה אדירה, כי הוא לא צורך רפואה, חינוך, תחבורה ועוד, אבל משלם את הארנונה. עיר ללא תושבים היא חלומו של כל ראש עירייה, והוא ישמח לראות בה רק קניונים ומשרדים".
הנה עוד כתבה מצויינת שעושה קצת סדר בנושא הזה. רואים כאן שוב את כשלונה ארוך השנים של המדינה בתחום הדיור ואת שתי ידיה השמאליות. עיקר הכתבה נסבה סביב דרישתה של עיריית פתח-תקווה לצמצם 6,000 דירות (מתוך 12,000) ממה שהיה פעם מחנה סירקין כדי שתוכל לשמור על איזון תקציבי ולספק שירותים לתושביה וכך נאמר (הדגשות שלי):
במחנה סירקין, למשל, המדינה מבקשת לקדם בינוי של כ-12 אלף דירות ומתחם תעסוקה של כ-200 אלף מ"ר. העירייה, לעומת זאת, מבקשת לבנות במקום כ-6,000 יח"ד בלבד וכן מתחם תעסוקה בשטח של כ-400 אלף מ"ר. המסמך שהגישה עיריית פתח תקוה לוועדה המחוזית מרכז מסתמך על מחקר שנערך על ידי חוקרים בטכניון. לפי המחקר, ההפסד שנגרם לרשות המקומית מכל יחידת דיור שנבנית מגיע לכ-15 אלף שקל בשנה, בעוד ההכנסה השנתית מארנונה לכל דירה חדשה בפתח תקוה מסתכמת ב-5,800 שקל לשנה בלבד. לפי חישוב זה, על כל דירה שנבנית נוצר לרשות המקומית גירעון שנתי של כ-9,000 שקל. עם זאת, במסמך נכתב: "העירייה לא זקוקה למחקר כדי לדעת שהוספת תושבים תכביד מהותית על תקציב העירייה. כבר כיום מתקשה העירייה לתת את השירות המתחייב כנדרש, והיא לא תוכל לעמוד במעמסה הנדרשת של הקמת מוסדות חינוך וציבור נוספים בעיר". בטבלה שהציגו אנשי העירייה הם מראים כיצד תמהיל שימושים הכולל בנייה בהיקף של כ-6,000 דירות בלבד ומתחם תעסוקה של 400 אלף מ"ר יצמצם את הגירעון השנתי של העירייה בכ-5 מיליון שקל – לעומת התוכנית המוצעת על-ידי המדינה, שתביא לגירעון של כ-92.5 מיליון שקל.
מדובר כאן במקרה שבו משרד הביטחון ומשרד השיכון קובעים לעיריות מה יבנה בשטחן, משרד הפנים קובע להן איזה מס ייגבה, והן אמורות לצאת מהפלונטר הזה עם שתי ידיים קשורות ופלנלית על העיניים. מוטב למדינה להעביר סמכויות לעיריות ובפרט בתחום בתכנון והמיסוי המקומי על-מנת שיוכלו לתכנן בינוי ישים ולא לכפות תכנון לקוי. גם ראשי עיריות אשקלון וראש העין כבר הצביעו על הבעייה. בתחום הארנונה והבינוי למגורים המדינה נוהגת כאילו היא הסובייט העליון והעיריות הן הרפובליקות המדוכאות באסיה התיכונה. אין פלא שעיריית תל-אביב הפסיקה להתעסק עם ארנונה למגורים ומתמקדת בחידושי גבייה מהמשרדים. כך גם נקבעה תוכנית המתאר העירונית שבעיקר מגדילה את שטח המשרדים יחסית למצב הקיים. ברוח התוכנית הקיימת הפעילות הכלכלית (זאת שמניבה ארנונה גבוהה) תלך ותתרכז בתל-אביב בעוד שהתושבים ברובם יתווספו לפרברים (כדוגמת ראש העין). בעוד שעיריית תל-אביב-יפו תוכל לרצף את מדרכותיה בעיטורים שונים ומשונים, בראש העין תהיה קריסה כלכלית מוחלטת של העירייה. כך למשל, תושב ראש העין שעובד במשרד בתל-אביב יניב בעיקר ארנונה לתל-אביב, בעוד שאת השירותים הוא יצרוך בעיקר בראש העין (בפרט חינוך) שבה ישלם ארנונה מצומצמת על מגוריו. ועל כל אלה כמובן צריך להוסיף שהבינוי למגורים ימשיך להתקדם במשורה ועם קשיים רבים.
לטובת העניין, הנה כמה דברים שיכולים לשנות במקצת את המצב:
1. מתן סמכויות נרחבות לרשויות המקומיות בכל הקשור לארנונה ובפרט העלאת הארנונה למגורים וקשירתה לערך הנכס עצמו. מהלך כזה יגרום לכך שגם מגורים יוכלו לתת גביית מס ראוייה. מס בסגנון כזה הוא ה-property tax האמריקאי. מהלך כזה יוכל גם לצמצם את שיעור מס הארנונה של העסקים והמשרדים. אחרי הכל מס הארנונה הגבוה של הסופרמרקט שלי נכנס לי לתוך מחיר העגבניה והארנונה של בית-הקפה שלי נספגת בתוך הסנדויץ' (וכבר אמרו רבנן שאין ארוחות חינם). איזון בין מס הארנונה למגורים לשימושי הקרקע האחרים ימנע הרבה קשיים באישור תוכניות בנייה למגורים כיום.
2. איסור בינוי של פעילות כלכלית ללא מגורים ואיסור של בינוי מגורים ללא פעילות כלכלית. בעברית אפשר לקרוא לזה גם עירוב שימושים. צורה זו של בינוי תאפשר גם היא לצמצם את פערי הארנונה ללא שינוי דרמטי בחוק המיסוי עצמו.
3. אולי ההצעה הכי רדיקלית – איזון מסים מטרופוליני. כלומר, רשויות החברות בפועל באותו מטרופולין יאלצו להעביר חלק מכספי הארנונה אחת לשנייה, ובפרט מוקדי העסקים הראשיים (כדוגמת תל-אביב ורמת-גן) יבצעו העברות לרשויות אחרות שמהוות את חדרי השינה של האנשים שמבצעים את הפעילות הכלכלית במוקדים הראשיים. מהלך כזה גם יוציא את העוקץ מהנחות מס שהתאגידים מקבלים מהרשויות השונות כדי להתמקם בשטחן ולא בשטח של הרשות הסמוכה.
לסיכום, שר הפנים הבא של מדינת ישראל יצטרך לתת דעתו על העיוותים שמייצר מס הארנונה הנוכחי ועל חלקו של מס זה במצוקת הדיור. ראוי יהיה לשקול שינוי מסויים באופן שבו מס זה ייגבה בעתיד.
לקריאה נוספת:
עוד בלוג תל אביבי 
בהחלט מעורר מחשבות
נראה לי שיש איזו בעיה טכנית בטעינה של הבלוג. ניסיתי להיכנס כמה פעמים בימים האחרונים ולא הצלחתי (למרות שדווקא היום אין בעיות).
אז אתה מציע להעלות את הארנונה?
הצעה שלוש נראית לי אפשרית.בשוודיה או דנמרק. לא בישראל.
ושוב אנו רואים כי המציאות מנצחת את התיאוריה. כי אנשים וארגונים מגיבים לתמריצים. כל מה שכתוב כאן הוא הרי חומר בסיס של הקדמה לכלכלה א'… האם באמת יושבים במשרד הפנים אנשים טיפשים, או שמא הם חכמים כ"כ ורוצים כמה שיותר "תעסוקה" וכמה שפחות מגורים?
ההצבעה השלישית לא מתאימה למדינה שיש בה ערים שאחוז תשלום הארנונה למגורים בה אפסי או שרוב האוכלוסייה בה מקבל פטורים מתשלום ארנונה בשל נסיבות כאלו ואחרות. כפי שכתבו מעלי, זה מתאים אולי לשוודיה או דנמרק, אבל בישראל זה רק עוד דרך להעביר כספים לעיריות עם אוכלוסיות שהכנסתם מארנונה אפסית.
אם תוחלף הארנונה במס רכוש (property tax בסגנון ארה"ב, הקשור לערך הנכס) ובעקבות זאת התשלום הזה גם יעלה מאוד, מה יקרה בשוק השכרת הדירות? בארה"ב בעלי הנכס, לא השוכרים, משלמים את מס הרכוש. איך זה יעבוד כאן? איך זה ישפיע על שוק השכרת הדירות בכלל? רעיונות?
מעניין מאוד, תודה
הצעה 3, גירסה מרוככת שחוזרת שוב ושוב כמו רוח רפאים: לאחד רשויות. לא את כולן, רק איפה שזה הגיוני. וזה בנוסף לרעיונות המצוינים שלך.
יואב, אני מסכימה כי הרשויות המקומיות נמצאות כאן במלכוד, אולם אם מסתכלים על ת"א יפו, הרי שחולדאי נכנס "למלכוד" הזה בלב חפץ: http://sharonmalki.com/2012/11/719
ובעניין הפסקת מאמצי הגבייה מתושבי העיר, עובדתית זה לא מדויק. העירייה לא הפסיקה את המאמצים ולו לרגע ולמעשה שיעור הגבייה ממגורים גבוה מזה של העסקים (כמדומני 98% שיעור גבייה מול 85% שיעור גביה מעסקים). שיעור הגבייה ממגורים אינו בגלל המשמעת שמגלים תושבי/ות העיר, אלא כי העיאייה משתמשת באמצעי הדרקוני של עיכול חשבונות בנק, אמצעי שקשה לה להפעיל על עסקים, ומכאן גם הפער בשיעור הגבייה.
עיקול (למרות שעיכול מתאים כאן )
עדו- תודה על התיקון, אולי יואב ירצה לתקן זאת לצד "העיאייה" 🙂
לא סומך על העירייה שתגבה ממני ארנונה כרצונה. בשנייה שיוכלו יגבו ממני הרבה יותר מהסכום, הגבוה והלא מוצדק ביחס לשירותים שאני מקבל, שאני משלם כבר היום. זה ייצור מצב ששוב מי שעובד משלם ומממן את אלו שלא יכולים או מקבלים פטור "פוליטי" – ישא בנטל אפילו כבד יותר.(ראה המצב אצלנו בירושלים)
שרון, אני חושב שעסקים "מוגנים" יותר כי במקרה שהם קורסים יש להם אפשרות להימחק באמצעות פשיטת רגל, בניגוד לתושבים שלא יכולים להיעלם. אני לא חושב שצריך לתת לעירייה עוד מוטיבציה להתנגד למגורים בתל-אביב ע"י המשך ההפחתה של שיעור הארנונה למגורים.
בן, ירושלים גם היא מייצגת את המצב המופרך שבו משרד הפנים קובע לעיריות כמה לגבות וממי, וזו התוצאה. לא עיריית ירושלים מחלקת פטורים מארנונה, אלא משרד הפנים.
יובל, תעביר לעיריית ירושלים את השליטה והיא פשוט תגדיל את סכומי הגבייה אף יותר ממשרד הפנים. מטרת העירייה היא קודם כל להגדיל את קופת העירייה, ואת זה היא עושה קודם כל מכיסם של התושבים, פחות מעניין אותה אם זה פרופורציונלי לשרות שהם מקבלים וכמה הם יכולים לעמוד בכך. תוסיף לכך את השיקולים הקואליציונים של ברקת ובכלל אני ושכמותי נהיה במצב של העברת סכומי עתק על חשבון אוכלוסיות שלמות שלא ישלמו.
יואב*(למה לעזאזל יובל?!)
יש כאן בעיה נוספת.
היכן הזכויות של תושב העיר?
מדוע האזרח צריך לשלם גם ארנונה וגם עבור חניה בעיר שלו?
זוהי ארנונה כפולה
והכי חמור שצריך לשלם גם עבור דיור וחשמל ומים ואוכל! זוהי ארנונה מחומשת.
פינגבאק: ארבעת חסמי הדיור והפתרונות להם | עוד בלוג תל-אביבי