השתתפתי אתמול בדיון על מצב הדיור בתל-אביב שהתקיים במכללה החברתית-כלכלית. להלן רשמים קצרים וכן חלק מהתשובות והשאלות שנשאלו. הדיון נוהל ע"י ד"ר אמילי סילברמן מהטכניון ובפאנל השתתתפו חזי ברקוביץ', מהנדס העיר, חברת מועצת העיר, מיטל להבי, יואב גולדרינג שייצג את קבוצת הרנט קונטרול, עו"ד אמיר בדראן מהאגודה למען ערביי יפו וח"כ דב חנין. בקהל עצמו היו הרבה פעילים שכונתיים בעיר ואנשים שעניין אותם לשמוע לאין העיר הולכת.
כל אחד מחברי הפאנל קיבל פרק זמן קצר להציג את משנתו ואחר-כך נשאלו שאלות שמטבע הדברים הופנו ברובן למהנדס העיר, ברקוביץ'. אמילי סילברמן הציגה מספר דוגמאות של דיור בר-השגה מרחבי העולם. דב חנין הרחיב בנושא האם דיור סביר הוא זכות מינימלית שהמדינה צריכה לספק כמו חינוך ובריאות. אמיר בדראן סיפר על ענייני הטאבו והמקרקעין ביפו הערבית (עג'מי+) ותיאר את שיטת הפינוי הזוחל שפועלת שם. גולדרינג הציג חלק מתוכניות הפעולה לשינוי יחסי הכוחות בשוק ההשכרה. להבי טענה שעל הרשויות להתערב וספציפית שהעירייה לא יכולה לעמוד מנגד. חזי ברקוביץ' טען שבתל-אביב לומדים ממה שקורה בעולם ומטעויות שנעשו בעבר.
אחרי שנפתח הדיון שאלתי את ברקוביץ' מתי יתחילו לבנות את השוק הסיטונאי (שמתפקד כיום כחניון) שאמור להוסיף מעל ל-1,000 דירות להיצע במרכז העיר. הוא אמר שהתוכניות מאושרות ושהבנייה אמורה להתחיל בקרוב. אם אני אראה שם מנופים לפני 2012 אני אוכל כמה כובעים קטנים. הוספתי שאלה לגבי חלוקת הדירות הפראית שמתבצעת בעיר באופן לא חוקי ופוגעת באיכות החיים פה בצורה משמעותית ללא אכיפה מצד העירייה. עוד דירה מחולקת נשרפה בשבוע שעבר בכרם התימנים ורק בנס לא היו נפגעים. ברקוביץ' השיב שבתי המשפט לא ממהרים להכריע נגד חלוקת דירה ורק במקרים בהם העירייה יכול להוכיח שכתוצאה מהחלוקה נגרמה בעייה בטיחותית הם מסוגלים לפעול נגד החלוקה. בינתיים תושבי העיר העברית הראשונה ימשיכו לדחוס את עצמם למלונות (מלונה = בית של כלב) של 27 מ"ר בעיר.
כמו כן היו הרבה שאלות על מצבם של כפר שלם, ערביי יפו וניהול הקרקעות בעיר, אבל תשובות ופתרונות לא ממש נראו באופק. במקרה אתמול הייתה גם כתבה בגלובס בה חולדאי מאיץ בצעירי העיר לעבור ממרכזה לשכונת יפו ד'. אני אשמח לעשות סיור עם חולדאי ביפו ד' ולדון עימו בפוטנציאל האורבני שלה. שימו לב לתשובתו של חולדאי לשאלה האם הוא הפך להיות ראש עיר של עשירים:
"אני כראש עיר לא יכול לשנות את המציאות שבה יש לנו פערים כאלה בין עניים לעשירים. זאת מציאות שאני כואב אותה, אבל היא נקבעת על ידי מה שקוראים המאקרו-כלכלה או מערכת הערכים והקביעה של חוקי הכנסת של מדינת ישראל."
ובכן, חולדאי, אני מזמין אותך בזאת לצאת איתי לשבועיים בונקובר ולבדוק איך בנו שם את מרכז העיר ובפרט את שכונת West End. נתבונן במגדלים רבים שנבנו נכון עם חיבור לרחוב. נבין כיצד דיור בר-השגה פועל ובעיקר נחשוב כמה כוח יש לראש-עיר ולמחלקת התכנון שלו אם הוא באמת רוצה עיר שיהיה טוב לחיות בה. חולדאי, בוא נקבע לעוד חודשיים ואז נתפוס גם סופשבוע של סקי ב-Whistler. ורק הערה אחרונה: תל-אביב לא נבנתה לפי "חוקי השוק". המגרשים בעיר הוגרלו בין הזכאים ולאחר מכן ההתפתחות האורבנית באה במקטעים לא רציפים. אם תל-אביב תמשיך לחיות רק על-פי חוקי השוק היא תהפוך לראשון.
עוד בלוג תל אביבי 
יש לי שאלה בנוגע להערה של חנין (שבדרך כלל אני מעריך אותו בשאלות של סביבה, אך נראה לי שזו הייתה הערה בעייתית).
חנין מדבר על דיירות במחיר סביר כזכות יסוד (דבר שאני מסופק אם אפשרי וקיים, אבל נניח) – מי קבע שדווקא צריך לקבל דיירות במחיר סביר בעיר תל אביב? ואם אני רוצה לגור בסביון, אז גם שם אני זכאי לדיירות כזכות יסוד?
התשובה היא כמובן שלא. גם אם ייתכן ודיירות במחיר נמוך היא זכות יסוד (שזו שאלה נפרדת), זה בוודאי לא אומר שצריך לקבל את הדיירות במרכז תל אביב. אני בטוח שאם יש מישהו מחוסר דיור והמדינה יכולה לספק לו דיור זול בבת-ים, יהוד או באזור אפילו רחוק יותר (רחמנה לצלן) – אז הוא צריך לעבור לשם, אם הוא רוצה לקבל זאת כזכות היסוד שלו.
הדיון של דיירות במחיר נמוך כזכות יסוד לא צריכה להיות רלוונטית לדיון על תל אביב (אך כן חשובה כדיון כללי).
צפון תל אביב עלול להפוך לראשון, אותם שטחים ריקים כמו ה"גוש הגדול" שבהם נבנות שכונות שלמות עם כבישים אבל בלי רחובות. לב העיר לא יהפוך לראשון כיוון שרובו בנוי. צריך להקפיד שהבנייה בשטחים שנותרו ריקים (מגדל השופטים, השוק הסיטונאי וכו) תהיה בניה בונת רחוב, שמחזקת את המירקם. אפשר לרתום את בעלי ההון (ההם מ"כוחות השוק" ) ולחייבם לכלול "בניה ברת השגה" בכל פרוייקט חדש, שתהיה גם הבניה בונת המירקם ("שתי ציפורים במכה אחת").
בת"א מתרחש תהליך שקרה בכמה ערי עולם – צמיחה בלתי מרוסנת עם כוחות השוק, שיצרה דברים נפלאים ואיומים זה לצד זה. לאחר מכן, התפכחות והבנה שהעיר בנויה בעיקר מתושבים בני המעמד הבינוני (שהולכים בשדרות, שקונים בחנויות, שמקימים לחנויות, שהולכים לסרטים וגם עושים אותם). בלעדיהם העיר מתרוקנת מתוכנה. האלפיון העליון מכניס ארנונה, אך מרוקן מתוכן. אין לו תרומה לעיר למעט הארנונה, כיוון שהוא חווה אותה דרך נסיעה במכונית מחניון מגדל המגורים לחניון מגדל המשרדים.
כשהבינו זאת פרנסי העיר החלו ליזום פרוייקטים שישאירו את המעמד הבינוני בעיר. אכן, קיימים מודלים רבים מוצלחים יותר או פחות. נקווה שבת"א זה יקרה. טוב מאוחר, יותר טוב מוקדם.
אסף25, אני מאמין שאכן יהיה קשה להכניס את כל חפצי הדיור למרכז תל-אביב, אבל על תל-אביב עצמה לשמור על מיגוון אוכלוסיה כפי שכתב רונן. מגוון האוכלוסייה (חזקים, חלשים ומעמד בינוני) מאפשר לעיר לפעול ועושה אותה למקום תוסס ומעניין. איפה עוד תוכל לפגוש מעצב גרפי, סטודנט, פרסומאי, מורה, הייטקיסט, ברמן, עורך-דין וכו' וכו' אם לא במרכז עיר תוססת. כאשר העיר נעשית הומוגנית מבחינה כלכלית חלק מבעלי המקצועות אנים יכולים לגור בה ואיתם נעלמת חלק מהחיוניות של העיר (שבגללה כל העשירים האלה באו לגור פה).
מבחינה לאומית ראוי שמחוסרי הדיור יקבלו דיור במרקם מגורים טוב (שיש בו אוכלוסיה חזקה, ולא במשכנות של מסכנים בלבד) גם אם זה לא בתל-אביב.
בקיצור, תל-אביב צריכה לשמור על כמות מסויימת של אוכלוסיה ממעמד ביניים ומטה בתוך העיר לטובתה שלה.
מצב הדיור בתל אביב, "חלוקת" הדירות ומהנדס העיר כמייצג את ראשה…
צודק מהנדס העיר בתשובתו. בתי המשפט הם הבעייה. "הם לא ממהרים להכריע" ו.. "רק במקרים
בהם יכולה העירייה להוכיח כי נגרמה בעייה בטיחותית.." העירייה דווקא בסדר. רמת המודעות , שלא להזכיר אכיפה , קיימת. עובדה. בתי המשפט. הם אבן הנגף. כלומר: הגענו עד בית המשפט בסוגייה. לא ישבנו בחיבוק ידיים, אז אל תבלבלו את המוח. וחוץ מזה – אחרי שהגשנו תביעה בכלל התברר ש(כנראה) הפעילות הזו חוקית, אלא אם נוכיח שיש בעייה בטיחותית. אז אין טעם שנמשיך לבזבז כספי ציבור בנסיון למנוע את התופעה. היא (ככל הנראה) חוקית ופניותינו לבית המשפט נסמכו כפי הנראה על חוסר ידיעתנו את החוק…..
תשובה של מועמד לראשות העירייה…
השאלה האמיתית היא אם תופעה שכזו בכלל סומנה כיעד לא רצוי בעירייה. כי להתמודד (ולאו דווקא דרך בתי המשפט – אלא בדיוק באותה הדרך בה כל בירוקרט מצליח להוציא את נשמתנו כל עוד אנו אשמים עד שהוכחה חפותנו)
לעירייה כמה מנגנונים איתם היא יכולה (להבדיל ממעוניינת) להתמודד עם התופעה הנ"ל.
אחד המנגנונים דווקא נתון לשליטתו של מהנדס העיר – אגף הפיקוח על הבנייה.
שני מסלולים ראשון:- מי שעומד לפצל נכס – ייאלץ ללקבל היתרים לכל יחידה – ולשלם בהתאם. אם העירייה חפצה במניעת התופעה – חזקה עליה שתוודא הקפדה על כל דרישות התקנות והחוקים – וגם אז תנפיק היתרים למי שאינו מתכוון לאייש בעצמו את הנכס – במשורה.
שני: מי שכבר פיצל את הנכס – ביקורת ובדיקה אם הוצאו היתרים, קנסות, גבייה, אכיפה, תביעות, צווים ואף הריסה. ואם צריך כבר להגיש כתב אישום – העירייה יודעת היטב כיצד לאסוף ראיות התומכות בטענתה (בטיחות למשל) כך שלא תפסיד בבית המשפט. כל תושב שכונה "מנוחשלת" מכיר את הוירטואוזיות במסלול הזה.
מנגנון אחר העומד לרשות העירייה הוא מינהל הכספים – ושוב בשני מסלולים:
מסלול האגף לחיובי ארנונה – התעריף המכסימלי לארנונה למגורים בעיר נושק ל-70 ש"ח למ"ר. התעריף לעסקים הוא כ – 290 ש"ח למ"ר לשנה. פי ארבעה לפחות. מזה מספר שנים שכל הרשויות המקומיות מעודדות את היצירתיות בחיובי ארנונה (צמצומים בתקציב המדינה משמשים זרז אפקטיבי)
ברור שקיים הבדל בין משכיר דירה לבין משכיר "יחידות לינה וסעודה" . ההבדל אינו רק כמותי (מס' הנכסים המניבים) אלא גם איכותי – ממשכיר לבעל "עסק" (להשכרה, להשקעה בנדל"ן וכו'..)
וככזה – עליו לשאת בעלויות עסקו. למרות שתשלום הארנונה מוטל על השוכר – הרי שתעריף עסקי – אם ישולם ע"י השוכר – יביא להקטנת התשואה (שכ"ד) של המשכיר ולהקטנת הכדאיות בפיצול.
אם על קביעת תעריף הארנונה ניתן לערער למנהל האגף, ואח"כ לועדת הערר. התהליך (למי שמעוניין להמשיך ולערער) יכול לקחת כשנה במוסדות העירייה ועוד שנה עד שנתיים בבתי משפט. בכל התקופה הנ"ל יהיה על המשכיר לשלם ארנונה כפי קביעת העירייה, ואם לא יעשה כן – אגף הגבייה אינו מבית הלל..
מסלול שני הוא האגף לרישוי עסקים (פעולת האגפים הללו אינה תלויה זו בזו ואפשר שקביעות האחד אינן מחייבות את האחר… ) – ולפי אותו קו פעולה לפיו "מפצל" דיור הינו עוסק – עליו לקבל רישיון עסק מהעירייה – על כל ההיתרים המשתמעים ממנו וכל ההוצאות, הטרחה וההליכים הבירוקרטיים הנלווים לבקשה לרישוי העסק…
במילים אחרות – אם העירייה תתן עדיפות למניעת פיצול הדיור – יש בכוחה לבלום את התופעה באיבה וברובה. וסביר שמהנדס העיר יודע שאין צורך לפנות לבתי המשפט תחילה .. אבל מהנדס העיר כפוף לראש העירייה – זה שרק אתמול הסביר שהאלפיון העליון עדיף ומי שאינו יכול לממן שכ"ד בת"א גם אינו יכול לגור בסביון.. אז די ברור (את) מה מעדיפה העירייה …
ל.ש. תודה על התגובה המפורטת. בעיר הזאת יהיו אנשים שיגורו בדירות פאר גדולות ויקרות ולידם אנשים בדירות של 25 מ"ר עלובות וחנוקות. אח"כ כשיאלו למה אין משפחות בעיר ואיך קרה שמעמד הביניים נעלם יצטרכו להתחיל לאחד מחדש את הדירות המחולקות.
פינגבאק: כמה טוב שיש טוקבקים | עוד בלוג תל-אביבי