אני מעוניין להרחיב טיפה בעניינו של דיור בר השגה (הידוע גם כ-Affodable Housing), בן-דודו של הרנט קונטרול. דיור בר-השגה הוא מושג אשר לרוב מתייחס להתערבות בשוק הדיור על-מנת לאפשר ליחידים ולמשפחות בעלות יכולת כלכלית מועטה יחסית לאזור מסויים, להמשיך ולהתגורר בו למרות הכל.
היתרונות של התערבות בשוק הדיור בצורה מושכלת על-מנת לאפשר למשפחות ויחידים מעטי יכולת להמשיך ולהתגורר באזור בו הדיור נמצא במחסור הם עצומים. ראשית, התערבות בשוק עוזרת לשמור על גיוון של התושבים מבחינה סוציו-אקונומית. גיוון תושבים הוא מאבני היסוד של מרקם אורבני מוצלח. היתרון השני המובהק של ביצוע מושכל של דיור בר-השגה הוא העצמת אזרחים מוחלשים ע"י הטמעתם בסביבה חזקה. ישנם לא מעט מחקרים אשר מראים שבעוד באזורים מוחלשים בהם ריכוז החלשים גבוה, קשה מאוד להיחלץ ממארג העוני (עקב סביבה חברתית בעייתית אשר נוצרת במקומות כאלה וקחו לדוגמה את רוב עיירות הפיתוח ושכונות המצוקה), עירבוב של אוכלוסייה מוחלשת באחוזים נמוכים (כעשרה אחוזים) בתוך אזורים חזקים, באופן מושכל, מוביל לחיזוק האוכלוסיה המוחלשת ומחיקת הפערים.
כידוע לכם, במדינת ישראל נסיונות של עמידר לבנות שכונות מוחלשות הצליחו מעל למשוער, ואכן שכונות מוחלשות המשיכו להחליש את תושביהן לאורך שנים. לקחת את כל הדפוקים, לרכז אותם בשכונה אחת, ולצפות שמשהו טוב יקרה מזה זה טמטום, כסילות, ומתכון לאומללות, עוני, פשיעה והזנחה. ביצוע מושכל ונכון של מדיניות דיור בר-השגה טרם בוצע בישראל. למזלנו, אנחנו לא צריכים להמציא שום גלגל. בארה"ב, הידועה בבעיותיה החברתיות, כבר ישנה מודעות מזה שנים לבעיות הנוצרות במרקם העירוני עקב גלי ביקוש ושפל. לשם דוגמה, בפורטלנד, עירי לשעבר, בניינים חדשים חויבו לספק אחוז מסויים מדירותיהם לטובת "דיור בר-השגה" למעוטי יכולת, למשך תקופה מסויימת (עשרים שנה בערך). בבניין בו התגוררתי, שכרתי דירה שעלתה כ-900 דולר לחודש בקומה ה-15. קומות שלוש וארבע באותו בניין יועדו לטובת דיירים מעוטי יכולת והושכרו בכ-500 דולר. הדבר משול לכך שבבנייני Yoo שלושת הקומות התחתונות יימסרו לטובת אוכלוסייה מוחלשת. כמובן שרעיון כזה הוא מופרך מיסודו, שהרי בישראל אפשר ללמד את האמריקאים מהו קפיטליזם אמיתי.
בלינק הזה, אתם יכולים לראות פרויקט של 115 יחידות דיור בר-השגה ברובע חזק בצידה המערבי של פורטלנד (ממש קרוב לדירתי הנושנה), ובלינק הזה אתם יכולים לראות כיצד מטופל הנושא ברמה הפדרלית של ארה"ב וברמה העירונית של פורטלנד. בצד הזה של הכדור אנחנו נמשיך להתפצל ולהיפרד לשכונות עוני ולשכונות עושר בתהליך דיור טבעי. כמובן, שביום שאגלה שאני גר בשכונה בה כולם נראים ובאים מאותו רקע כמוני, אני אדע שהגיע הזמן לעזוב (ונראה שלשם אנחנו הולכים). בשכונות העושר ההומוגניות ימשיכו אנשים להסתגר בתוך חומות, ובשכונות העוני ההומוגניות לא פחות ינסו התושבים לפרוץ לעשירים את החומה.
אני יודע שמדובר בהתערבות בשוק החופשי. כמו כן, ברור לי שבמדינת ישראל האולטרא-קפיטליסטית ומלאת הקומבינות, דיבורים על התערבות בשוק הנל"ן הם נאיביים. אבל אם אנחנו רוצים לחיות פה בעתיד בערים ובשכונות ראויות לשמן, וספציפית לשמור על תל-אביב, אין מנוס מתחילת תזוזה מדינית בכיוון התערבות בשולי שוק הנדל"ן.
לינקים לקריאה נוספת:
עוד בלוג תל אביבי 
רעיון מצויין, אבל יש פן אחד שלא הזכרת. כשייתנו לדיירי שכונת התקווה לגור בבנייני Yoo, זה לא מספיק פשוט להעביר אותם איך שהם, הם ירגישו מושפלים וחסרי מעמד לאומת העשירים מסביבם. אפשר לפתור את הבעיה ע"י הרחבת הרעיון של Affordable Housing. נעשה להם Affordable Leasing ונחייב כל חברת ליסינג להשכיר 10% מהמרצדסים שלהם לאותם חבר'ה במחיר שיוכלו לעמוד בו. גם חנויות הבגדים יחוייבו לעשות אותו הדבר, וכן לגבי חנויות ריהוט וכלי בית. גם מסעדות יוקרתיות באזור יצטרכו להתחשב בהכנסות של הדיירים החדשים.
יש בשיטה את החסרון שאנשים רבים משכונות חלשות ירצו להצטרף לתוכנית, וכמובן שלא יהיו מספיק דירות לכולם, רק מיעוט קטן יקבל את הפרס. אבל יש כבר היום מנגנון שמצליח לא רע בישראל שמתמודד עם כל הסוגויות האלו. קוראים לו מפעל הפיס.
כן, אחת הבעיות בשיטה זו הוא רשימות ההמתנה לדיור בר-השגה.
דברים כדורבנות. שוק הנדל"ן בארץ ובכלל הוא דוגמה מצויינת לכשלים הן בניסיונות לתכנון המרכזי והן במנגנון השוק החופשי. שוק הנדל"ן מעצם טבעו סובל מעיוותים שאינם מאפשרים לו להיות חופשי, כאשר כל פעולה פרטית נושאת בחובה החצנות ללא ספור המשפיעות על האוכלוסיה בטווח הקצר וטווח הארוך ומנגד רבות מהפעולות אשר מטיבות בצורה הטובה ביותר עם האוכלוסיה – הן בגדר רכוש ציבורי שלא ניתן להניב ממנו רווחים. על כן נוצר מצב פרדוכסלי שבו התערבות רגולטור היא הכרחית ועם זאת בעלת פוטנצייאל רב לנזק כתוצאה משחיתות וסתם תכנון לקוי, כפי שאכן קורה.
בכל אופן, כיום אין שום דבר חופשי בשוק הזה, אבל במסווה של שוק חופשי מספר מצומצם מאוד של בעלי הון בוחשים ללא בושה בניהול הציבורי.
ברעננה ובאזור השרון בכלל יש תוכנית עבור "זוגות צעירים" של דירות במחיר מופחת, למרות שמדובר בשכונות ייעודיות והפרויקטים מועטים ומתנהלים בעצלתיים –
http://www.raanana.muni.il/נושאים/הנדסה/תוכנית+הבנייה+לזוגות+צעירים.htm
בפרויקט הקודם אני יודע שהיו הקצאות עדיפות לאוכלוסיות שונות (חד הוריות, משפחות מרובות ילדים וכו'), אך כנראה מדובר בפרויקטים ממשלתיים שבוטלו כמו שנרמז באתר.
נראה לי שייקח עוד די הרבה זמן עד שהפרויקט הזה ברעננה יצא לדרך והזוגות הצעירים כבר לא יהיו כל-כך צעירים.
פרוייקטים של דיור למעוטי יכולת כבר היו בארץ. קוראים לזה שיקום שכונות.
אף אחד מאותם פרוייקטים לא ניסה לשלב אוכלוסיה חלשה בתוך אוכלוסיה חזקה באופן מושכל. נקוה שזה יהיה באג'נדה של ראש העיר הבא.
יוחאי
שיקום שכונות אמנם לא דחף לדיור מעורב אבל התערב גם בצד החברתי ולא רק בצד השיקום הפיסי של הבניינים, פעלו בתחומים רבים וביניהם בנושא החינוך בקרב השכבות החלשות. בשנים האחרונות ובייחוד עת הגיע שר הפנים שטרית, הוחלט לצמצם כידוע את התערבות המדינה בפרוייקט. כל שנשאר ממנו זה ההיבט הפיסי שלו בדמות פינוי-בינוי שזה משהו בסגנון, קחו ת'כסף (העניים) ותלכו לעזאזל.
בפינוי-בינוי (בארץ) המדינה/הרשות מטילות על היזם כל מיני מטלות, בעיקר כלכליות וכל שהיא עושה זה קידום התוכניות בוועדות התכנון וסיוע בצד הבירוקרטי.
החוק יהיה בכייה לדורות. אכן יש בעייה בשוק הדירות אך זו נובעת מהיצע חסר של דירות בגלל הרגולציה הממשלתית המעיקה. פשוט כמעט הכול אסור וקשה לבנות בישראל. החוק המוצע סיבך את שוק הדיור במדינות אירופה, גרם ליוקר בשמים ולשחיתות מקיפה. לא פתר אלא החמיר. מה צריך לעשות? אפשר לקרוא בבלוג הבא:
http://gblogs.tapuz.co.il/blog/ViewEntry.asp?EntryId=1160161
פוסט מעולה.
תודה רבה
פינגבאק: המרוץ למלונה | עוד בלוג תל-אביבי