לא פעם יזמים מקבלים זכויות בנייה מוגדלות (כלומר הגבהה של הבניין) כדי לאפשר להגדיל את כמות הכסף שתתגלגל ובסופו של דבר גם את הרווח בפרוייקט כזה או אחר. העירייה מתנה לא פעם את תוספת הזכויות בשלל זיקות הנאה לטובת הציבור, בצורה של מרחבים ציבוריים מפותחים ושימור מבנים (ובעוד דרכים כאלה ואחרות). הבעייה היא שבדרך-כלל זיקות ההנאה האלה נותרות ללא שימוש ונראה שלא פעם התכנון שלהן יועד מראש למנוע מאנשים להיכנס למרחבים הלא-מהנים שנוצרו.
כך למשל, לצידו של מגדל נוה-צדק פותחה רחבה ושומרו שני בניינים היסטוריים. מעשה ראוי זה אמנם אינו מכסה על גודל הזוועה, אך לכאורה הפיתוח והשימור היו אמורים לעזור למרחב להשתפר. הבעייה שהרחבה עצמה נמצאת באמצע שומקום, כאשר מצד אחד מגדל נוה-צדק משקיף עליה מקרוב ושני הבניינים ששומרו לידה אינם בשימוש. כך הרחבה נותרת ריקה וסחופת רוח.
הרחבה ליד מגדל נוה-צדק – ריקה ושוממת
גם במקום מרכזי הרבה יותר תופעה זו חוזרת על עצמה במידה מסויימת. מתכנני מגדל הבנק הבינלאומי החדש בשדרות רוטשילד, שהינו המגדל הגבוה ביותר בשדרה (כרגע), יצרו מתחתיו רחבה שהייתה אמורה לשמש להנאות הציבור. כמו שכבר נכתב, לצד השדרה העמוסה לעתים, המקום האחרון שמישהו ירצה להיכנס אליו יהיה רחבת הבנק הבינלאומי. בערך הויקיפדיה של הבניין מצויין כי: "הנהלת הבנק הבינלאומי ביקשה לתכנן עבורה בניין שיהיה שקוף ככל האפשר ויסמל את השקיפות בעבודת הבנק." ניתן להוסיף שהמתכננים גם הצליחו ליצור רחבת כניסה שמסמלת את דורסנותו של הבנק ועוצמתו של התאגיד אל מול בני-האדם.
רחבת מגדל הבינלאומי. קטנותו של האדם
מקרים דומים לאלה ניתן למצוא גם בגינה של מגדלי אקירוב ברחוב פנקס אשר מוקפת חומה ורק אנשים מעורערים בנפשם יעזו להיכנס אליה (למרות שהכניסה חופשית), וכן חוסר ההצלחה ליצור מרחב ציבורי טוב לצד פרויקט רובע לב העיר ושני הבניינים ששומרו ברחוב מאז"ה ועומדים ריקים כבר 4 שנים לרווחת הציבור כולו.
הגיע הזמן שהעירייה שהנחתה את היזמים ליצור את המרחבים האלה ולשמר את הבניינים תבדוק את מצב זיקות ההנאה ואלו שימושים אם בכלל נעשים בהן. בשלב הזה העירייה נותנת ליזמים בעיקר הנחיות של גדלים ומספרים (שטח פתוח בכך וכך דונמים או כך וכך בניינים לשימור), אבל אינה מוסיפה הערות עיצוביות שבהן טמון הסיכוי להצלחה של מקום או לכשלונו. הרחבות הציבוריות שנבנו עונות על דרישות השטח והן פתוחות לציבור, אבל למרות זאת אף אחד לא באמת נהנה מהן והבניינים ששומרו נותרו ריקים. העירייה צריכה לצד הנחיות הגודל לספק ליזמים הנחיות עיצוביות ולעמוד מקרוב על תכנון ובניית זיקות ההנאה האלו כדי שבאמת העיר תשתפר בעזרתן, וכן לתקצב מראש את השימוש בבניינים המשומרים שבסופו של דבר מגיעים לידיה ומונחים כאבן שאין לה הופכין.
עוד בלוג תל אביבי 
אני לא רואה דרך בה ניתן ליצור מרחבים ציבוריים ראויים באופן הזה. נניח שהרחבה של הבינלאומי לא הייתה מוגבהת מעל הרחוב – האם המצב היה שונה בתכלית? לא נראה לי. רעיון זיקות ההנאה בתצורתן הנוכחית פסול מעיקרו – הוא רק נותן למתכניים גושפנקא לבנות כל מיני רחבות שיוצרות ואקום ברחוב. במקום זאת, צריך לעמוד על כך שפרוייקטים יכללו חזית בגובה הרחוב – פשוט ויעיל.
אולי צריך זיקות הנאה אחרות שלאו דווקא קשורות לתכנון הפיזי. למשל, הפניית חלק מהכסף, למטרות כמו שיפור החזית כמו שאתה אומר, או שיפור המדרכה ותחזוקתה בקטע מסויים. אם הרחבה לא הייתה מוגבהת והייתה חזית פעילה יש מצב שזה היה שווה משהו. זה הזכיר לי את הפוסט המצויין שלך באותו נושא. ותכניס בבקשה ווידג'ט של חיפוש לבלוג שלך.
קודם כל נושא ראוי לפוסט.
בקשר לרחבה בבניין הבינלאומי, אני לא מבין את הקשר לשיפוץ הבתים והמרחב הציבורי אבל
בכל זאת אפשר להציל את המצב ע"י ספסלים מעוצבים, אני לא חושב שהבעיה היא בעצם ההגבהה
אני לא מרגיש שיש חומה ביני ובין הבניין אלא שאין לי מה לחפש ברחבה, לא מקום לשבת
או לקנות.
בקשר למבנה בנווה צדק, 2 המבנים שומרו כהלכה והרחבה מדהימה ביופיה, אני הבנתי
שסיימו לשפץ לא מכבר וזו שאלה של זמן עד שהם יואכלסו בעסקים וישמשו מקום מפגש.
לדעתי אפשר לשפר את המצב בצורה מאד פשוטה ע"י דוכנים בכניסה. דוכן עיתונים, או קפה. משהו שיהיה באמצע עם כמה כיסאות ויצור תחושה נעימה וסיבה לאנשים להסתובב בכלל בשממה הזאת
פינגבאק: TLV : השמרן
פינגבאק: 1.7.2010 « מה אני קוראת
הבעיה מתמצית בשימוש הציבורי של המקום. קצת קשה לודא בשלב התכנון אבל בהחלט אפשרי. נגישות משופרת, תמהיל שימושים גובלים ומתוכננים ועיצוב ידידותי להולכי רגל הם כלים תכנוניים שלנו. לאכוף אותם על מתכנני היזם 'התאגידיים' זה כבר יותר קשה.
ברור שזיקת הנאה פורמאלית קיימת והשימור עובר את כל הבירוקרטיה הנדרשת, אבל כאמור כל זה לא עוזר אם אנשים לא משתמשים במקום והוא הופך להיות חסר תכלית. התכנון הציבורי צריך לדעת מה הוא רוצה ברמת התכנון המפורט מאוד. ואפשר לעשות את זה גם בלי יותר מדי ניירת.
הבעיה היא שרוב מי שעוסק ברישוי ותכנון הבניה בארץ שבוי בכל הקונספטים המודרניסטים הכושלים של אדריכלות המאה העשרים. מראים להם הדמיה שנראית יפה ובעיקר מרשים והם אומרים אמן.
אין להם מושג איך לחשוב על החלל והשפעות התוכנית עליו, במיוחד לא בכל הנוגע לשטחים ציבוריים.
חבל שברונו צבי וג'ייקובס הם עדיין בגדר שמועה רחוקה אצלנו.
פינגבאק: בניית מלון בשדרות רוטשילד: צעד חיובי, המבחן יהיה בביצוע « הרחובות של ג'יין
פינגבאק: בניית מלון בשדרות רוטשילד: צעד חיובי, המבחן יהיה בביצוע « הרחובות של ג'יין
הציטוט שלך לגבי המגדל הבינלאומי מצחיק אותי מאוד, נוכח העובדה שהוא אכן שקוף כלפי חוץ, אבל בעבודת הבנייה הפנימית ניתן לראות כי בלא מעט קומות חלונות המסך נחסמו על ידי מחיצות פנימיות שניבנו לטובת יצירת חדרים וחללים פנימיים. כך שבעצם המגדל הבינלאומי הוא שקוף מבחוץ, ואטום מבפנים.
פינגבאק: סיור ארכיטקטוני בסן-פרנסיסקו | עוד בלוג תל-אביבי